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Vous souhaitez tout savoir sur l’Impôt sur les revenus locatifs en Israel

Attention aux idées reçues sur la fiscalité locative en Israël !

Savez-vous que le modèle d’imposition entre la location court terme (AirBnb, Booking.com…) et long terme est totalement différent ?

Explications sur la fiscalité locative en Israël :

Ces dernières années, grand nombre de propriétaires souhaitant optimiser l’Impôt sur les revenus locatifs en Israel tout en ayant la possibilité de pouvoir loger dans leur propre appartement durant leur séjour, optent pour la location a type saisonnière / courte durée, en passant dans la plupart des cas par des agences de gestion publiant leurs biens via une plateforme internetique comme Airbnb, Booking.Com etc …
Cependant, ces loueurs ont souvent tendance à penser, que l’imposition est semblable à celle des appartements de longue durée.

Erreur !

D’un point de vue fiscal, ces revenus, bien qu émanant de la location du bien, ne sont pas considérés aux yeux du service des impôts comme revenus fonciers et ne peuvent être déclarés de la même sorte que ceux perçus par un appartement loué pour une longue durée.

Pourquoi les biens immobiliers en Airbnb en Israël ne sont pas considérés comme des revenus fonciers ?

• Activités de nature différente

Lorsqu’un bien est loué à long terme, une fois le prix du loyer négocié et le contrat signé, le propriétaire n’a plus qu’à percevoir ses revenus mensuellement et ce, quasiment sans aucune activité de sa part.

Les impôts considèrent donc ces revenus comme provenant d’une activité « passive ».

Il est évident que pour des locations de petites périodes (pouvant être loué pour un seul jour), la gestion devient plus ardue, le propriétaire ou l’agence le représentant essaieront de maximiser les revenus (dépendant essentiellement du taux de remplissage) via différentes plateformes d’information et de publicité.

Les impôts considèrent donc ces revenus comme provenant d’une activité « commerciale ».

En bref :

Location Courte durée : Revenus Commerciaux

Avantages de la location courte durée en Israël :

• Possibilité de profiter de l’appartement à votre guise.
• Revenus locatifs pouvant s’avérer nettement plus importants que ceux de longue durée, les tarifs étant fixés en fonction des saisons et non annuellement.

Inconvénients de la location courte durée en Israël :

• Déclarations régulières.
• Etablissement de structure commerciale obligatoire (Sarl, Indépendant).
• L’Activité devenant commerciale, il incombe au propriétaire d’établir un dossier fiscal.

Taux d’imposition :
SARL:
Impôts Société en 2017 = 24%
Impôts Société en 2018 = 23%.

Structure Indépendante:

Les Impôts appliqués aux Structures Indépendantes peuvent aller jusqu’à 50 % en fonction de la tranche d’imposition du contribuable

TVA des locations saisonnières en Israël ?

Les données restent encore floues, chaque cas étant spécifique et dépend de critères précis (nature du locataire, affectation des surfaces etc..)

Attention : Les propriétaires de biens percevant des revenus de location de courtes durées sont exposés à une convocation par le service des impôts israéliens, qui cible actuellement les propriétaires dédaignant leurs obligations déclaratives risquant ainsi des sanctions pénales

Location Longue durée : Revenus Non Commerciaux (jusqu’à la gestion de 5 appartements et dans certains cas jusqu’à 9).

Avantages de la location longue durée en Israël :

• Simple Déclaration annuelle
• Activité minime (Montant du loyer annuel fixé par avance)

Inconvénients de la location longue durée en Israël :

• L’appartement ne peut pas être utilisé par son propriétaire.
• Revenus pouvant être moins conséquents que pour une location saisonnière.

TVA des locations longue durée en Israël ?
Ces revenus ne sont pas assujettis à la TVA

Taux d’imposition :

Exemption totale d’imposition pour un total de revenus locatifs mensuels ne dépassant pas 5030 NIS en 2018 et 5010 NIS en 2017.
En revanche, pour tout revenu supérieur, il existe 3 modes d’imposition :

1. Impôts à hauteur de 10% des revenus locatifs annuels sans possibilité de déduction de frais.
Ce montant est à payer au trésor israélien entre le 1er et 31 Janvier de l’année qui suit.

2. Tranche d’imposition donnant la possibilité de déduire les frais se référant directement à la gestion de l’appartement loué (eau, électricité, assurance…) ainsi que l’amortissement du bien.
Pour les propriétaires ayant plus de 60 ans : à partir de 10%
Pour les propriétaires ayant moins de 60 ans : à partir de 31%

3. Mode d’imposition prenant en compte les tranches plafonnées d’imposition.
Cet option est plus complexe, l’impôt est calculé en fonction du plafond d’exonération.

Il est recommandé de faire une simulation afin de pouvoir opter pour la méthode la plus intéressante.

Nombreux propriétaires optent pour l’imposition de 10% alors qu’un calcul professionnel plus précis peut amener le contribuable à réduire son paiement jusqu’à une exonération totale de son impôt.

Il est donc indispensable de vous faire assister d’un spécialiste expert qui vous dirigera vers l’option la plus bénéfique.

Il est évident que cet article ne vous dirige en rien sur le choix du type de location (long terme/court terme) que vous souhaitez effectuer. L’Impôt sur les revenus locatifs en Israel doit être validé avec son Expert comptable. 
Quelle que soit votre décision, chacune peut vous convenir, notre seul conseil effectif est de déclarer suivant la législation en cours et ce, dans votre propre intérêt afin de ne pas subir d’éventuelles sanctions.